Το ότι ο ιδιοκτήτης είναι ο οικοπεδούχος του δίνει δικαιώματα στους κοινόχρηστους χώρους του οικοπέδου πέρα απ' αυτά που αναφέρονται στη σύσταση οριζοντίου;

Η εγκύκλιος που παραθέτεις, είναι κατ' αρχάς του 2013, δηλαδή προ του Ν.4495/17.
Κατά δεύτερον μία εγκύκλιος δεν μπορεί να τροποποιεί τον νόμο, παρά μόνο να τον ερμηνεύει.
Κατά τρίτον, η εγκύκλιος 4/2013 αναφέρει ότι η κυριότητα ενός κτίσματος ή τμήματός του προκύπτει από τα συμβόλαια. Υπάρχει συμβόλαιο που να ορίζει ότι ο ελεύθερος χώρος της πιλοτής είναι του πελάτη σου;

Αυτό με τη δήλωση του Ν.3843/10 μπορεί αν του λύνει το πρόβλημα με το υποθηκοφυλακείο αλλά δεν σημαίνει ότι είναι και σύννομο. Είναι;

Με τον ορισμό "κουβά" και το αδιάθετο ποσοστό που έχει μείνει δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς εννοείς.
Υπάρχει σύσταση οριζοντίου ή όχι;
Αν υπάρχει, το άθροισμα των χιλιοστών των ιδιοκτησιών δεν είναι 100%;
Ποιο λοιπόν είναι το αδιάθετο ποσοστό;

Παραπάνω κατέθεσα την άποψή μου. Να την επαναλάβω ακόμα μια φορά.
Επαναλαμβάνω. Η κατάληψη της πιλοτής είναι κατάληψη κοινόχρηστου χώρου.
Οπότε απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.
Η δήλωση αυθαιρέτων μπορεί να γίνει είτε με συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών είτε και χωρίς συναίνεση, εφόσον έχει ήδη επιβληθεί πρόστιμο στον ιδιοκτήτη ή εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 98, §5 του Ν.4495/17..
Η μεταβίβαση όμως δεν μπορεί να γίνει χωρίς τροποποίηση της σύστασης, εκτός εάν η κατάληψη του κοινόχρηστου χώρου πληροί κάποιες από τις προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 98, §7 του Ν.4495/17.